La prescripción adquisitiva de dominio

 

1.  GENERALIDADES

La prescripción adquisitiva es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando hay desarrollado una conducta establecida por ley en un periodo de tiempo también indicado en esta. Es así un modo de adquisición originario puesto que tal adquisición se produce con independencia de cualquier relación de hecho o de derecho del titular anterior sobre el bien y que tiene por efectos principales, transmitir al poseedor, en virtud de un nuevo título, el derecho prescrito, retrotrayendo el derecho de propiedad al día en que se inició la posesión.

Teniendo en cuenta ello, cabe preguntarse por qué un sistema que consagra dentro de su normativa constitucional una protección privilegiada a la propiedad[1] puede permitir que un poseedor se convierta en propietario de un bien, en detrimento de otra persona que ostenta el título de propietario.

La respuesta a esta interrogante se encuentra en el fundamento de la protección posesoria establecido por Ihering –teoría recogida por nuestro ordenamiento jurídico-, el cual consiste en que “(l)a protección de la posesión, como exterioridad de la propiedad, es un complemento necesario de la protección de la propiedad, una facilitación de la prueba a favor del propietario, la cual aprovecha necesariamente también al no propietario”[2]

En ese sentido, que el Código Civil permita la prescripción adquisitiva no iría en contra de la propiedad protegida constitucionalmente, sino a favor suyo; pues entendiendo a la posesión como la exteriorización de la propiedad, permitiendo al poseedor que ha adoptado una conducta de propietario –o que ha desplegado la apariencia de tal- hacerse de un título de propiedad se estaría permitiendo al propietario legítimo obtnerlo sin la necesidad de probar una cadena de transferencias de propiedad sin vicios, lo que en Roma era llamado la probatio diabolis, debido a la dificultad que ello significaba.

Así, la prescripción adquisitiva de dominio tiene como función principal: la de aligerar los medios de prueba que debe presentar el poseedor con legítimo derecho a la propiedad, para obtener el título de propietario. Sin embargo, al darse este tipo de beneficio probatorio, también se ha permitido que aquellos poseedores sin un derecho legítimo a la propiedad puedan adquirir esta, es por ello que la ley, en este tipo de casos, ha fijado un periodo de tiempo más elevado para que pueda adquirirse la propiedad que de aquel que adquiere con justo título y buena fe.

2.  REQUISITOS

Los requisitos para la prescripción adquisitiva son los siguientes:

a. Posesión continua.- Que se tenga en posesión un bien de modo continuo no quiere decir que se debe estar en un permanente contacto con este, de esta forma, no se necesita una injerencia actual sobre el bien, pues basta una injerencia potencial, a la cual se le añade la abstención de terceros[3].

La ley también ofrece herramientas útiles que puede alegarse a efectos de la posesión continua tales como los artículos 898 (sobre la suma de plazos posesorios) y 915 (acerca de la presunción de continuidad de la posesión) del Código Civil.

Así, no es necesario que la continuidad de la posesión sea mantenida por el mismo sujeto, pues para adquirir la propiedad por prescripción puede darse la suma de plazos posesorios, cuya finalidad es permitir al poseedor actual aprovecharse del periodo de tiempo que poseyó el anterior con la intención de alcanzar el tiempo necesario para la prescripción establecido por la ley, sin que el poseedor actual haya poseído por periodo similar.

En el caso del artículo 915, el legislador ha establecido la presunción de continuidad de la posesión, lo que permite al poseedor demostrar que poseyó en un periodo anterior y que posee en la actualidad, para que se presuma que también poseyó en el periodo intermedio; sin embargo, dicha presunción admite prueba en contrario.

b. Posesión pacífica.- Por posesión pacífica debe entenderse a aquella exenta de violencia física y moral. De esta manera, el dominio sobre el bien no debe mantenerse por la fuerza.

Ahora bien, para que pueda adquirirse la propiedad por prescripción adquisitiva debe considerarse el transcurso del plazo legal, desde el momento en que la violencia cesó.

c. Posesión pública.- Siendo la posesión la exteriorización de la propiedad y la prescripción adquisitiva la herramienta para evitar pruebas engorrosas, el poseedor deberá comportarse como lo haría el verdadero titular del derecho.

Es por ello que a quien posee de una manera clandestina u oculta su posesión frente a su entorno no podrá presumirse como titular del derecho, pues siendo la prescripción una manera útil y necesaria de protección del legítimo propietario esta no puede tutelar a quien no se comporte como tal efectuando actos de pública posesión.

Además de ello, la posesión pública obedece también a otro propósito elemental que es, en caso de que el poseedor actual no tenga derecho a la propiedad, permitir al legítimo propietario oponerse a tal posesión, lo cual no podría hacerse si aquel mantiene una posesión clandestina, negándose al verdadero titular del derecho la oportunidad de proteger su propiedad.

d. Posesión como propietario.- Para que el poseedor pueda adquirir la propiedad mediante la prescripción deberá tener la intención de comportarse como propietario, es decir, actuar con animus domini. Este es también un filtro importante pues, en ese sentido, no todos los poseedores podrán usucapir ya que no presentan el mencionado animus.

Así, por ejemplo, el poseedor inmediato no podrá pretender la prescripción adquisitiva ya que reconoce en otra persona –el poseedor mediato- a quien ostenta el derecho de propiedad. Sucede lo mismo en cuanto al servidor de la posesión ya que este no posee para sí mismo sino en beneficio de otra persona en quien ha reconocido, igualmente, un mejor derecho.

e. El justo título y buena fe.- Este no es un requisito para la prescripción en general, sino que permite a quien posee con justo título y ha actuado con buena fe la posibilidad de adquirir la propiedad en un periodo de tiempo relativamente más breve.

Ello se debe a que, quien posee con justo título y buena fe presenta una mayor presunción de ser el legítimo propietario, el que solo busca a través de la figura en cuestión evitar las complicaciones probatorias antes mencionadas con el fin de obtener un título firme que acredite su condición de propietario.

3.  DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIÓN

La prescripción adquisitiva opera en base a una situación de hecho llamada posesión; así, quien oriente su conducta en miras a adquirir la propiedad deberá cumplir con todos los requisitos estipulados por ley, es decir, ejercer la posesión de manera continua, pacífica, pública y como propietario, por el periodo de tiempo regulado también por la ley, el cual dependerá del justo título y la buena fe.

Si tal conducta es observada por el propietario automáticamente y por disposición de la ley se habrá convertido en propietario del bien, generando los efectos propios de la propiedad. En ese sentido no es necesaria una declaración judicial para que se constituya el mencionado derecho.

Para aclarar este punto debemos recordar la diferencia entre las sentencias declarativas y las sentencias constitutivas de derecho. Las primeras buscan reconocer una situación de hecho que se viene generando y que se sigue manteniendo, las segundas buscan alterar (cambiando, modificando o extinguiendo) la relación jurídica preexistente[4]. Teniendo en cuenta ello, la declaración judicial de la prescripción se limita a reconocer una situación de hecho –la posesión continua ejercida como propietario, cumpliendo los demás requisitos exigidos por la ley- que genera sus efectos como tal, sin alterarla.

La utilidad de la declaración judicial radica en que mediante esta la propiedad puede ser inscrita en los Registros Públicos, publicitando el mencionado derecho erga omnes, pues existe la presunción iure et de iure que los derechos inscritos en el registro son conocidos por todos.

Así, si la propiedad no ha sido inscrita con anterioridad, será posible inscribir la declaración judicial por prescripción adquisitiva corta –la que se refiere al justo título y la buena fe-, sin embargo, de haber estado la propiedad inscrita con anterioridad, no podrá alegarse la prescripción mencionada ya que la publicidad que despliega el registro, que se presume es conocida por todos, eliminaría la buena fe, requisito necesario para la prescripción corta.

4.  LA PROCEDENCIA DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

Tal como lo señala el artículo 504 del Código Procesal Civil, la prescripción adquisitiva de dominio se tramita vía proceso abreviado, el cual es un proceso contencioso de duración intermedia entre el proceso de conocimiento y el sumarísimo.

Para el caso de la prescripción adquisitiva la ley, en este tipo de proceso, establece que la reconvención es improcedente.

Asimismo, este proceso ofrece la posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelación de la sentencia siempre que estén referidos a la ocurrencia de hechos relevantes para el derecho o interés discutido, pero acaecidos después de concluida la etapa de postulación del proceso y cuando se trate de documentos expedidos con fecha posterior al inicio del proceso, o que comprobadamente no se hayan podido conocer y obtener con anterioridad.

5.  REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIÒN DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

Además de los requisitos generales de la demanda, establecidos en el artículo 424 del Código Procesal Civil así como sus anexos, recogidos en el artículo 425, el mencionado cuerpo normativo establece requisitos especiales para la tramitación de la prescripción adquisitiva de dominio, los que a continuación se enumeran:

a. Se deberá indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus causantes; la fecha y forma de adquisición, así como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

b. Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al bien.

c. Al tratarse la prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros, se deberá acompañar copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

d. Además, se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

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[1] En efecto, la Constitución Política del Perú en su artículo 70 establece que “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley (…)”

[2] VON IHERING, Rudolf. La teoría de la posesión. Editorial Reus, Madrid, 2004, p. 57.

[3] GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos reales. Jurista editores, Lima, 2005, p.675.

[4] LEDESMA NARVÁEZ, Marianella. Omentarios al Código procesal Civil. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 156.